* התוכן בעמוד זה נכתב לטובת הציבור ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ עסקי בשום צורה.

הכנסות נדל’ן של משקיעים ישראלים חייבות במס ביוון. אחת לשנה על הנישום לדווח על הכנסות שכר הדירה הכוללות שלו משנת המס הקודמת. עלות הכנת דו’ח כאמור מסתכמת בכ-150 יורו + מע’מ לנישום ללא תלות בכמות הדירות שבבעלותו. לאחר הדיווח והתשלום רואה החשבון היווני ינפיק שובר תשלום וזה ישמש את הנישום גם מול רשויות המס הישראליות בעת הצורך.

מיסוי הכנסות שכר דירה
חישוב אחוז המס בשיטת המדרגות, משמע מס פרוגרסיבי לפיו אחוז המס עולה ככל שההכנסה עולה.
עד 12,000 יורו בשנה – 15%
מ-12,001 ועד 35,000 יורו – 35%
מעל 35,000 – 45%
דוגמה: לנישום שבבעלותו 2 דירות שמניבות 750 ו-600 יורו, סך ההכנסה השנתית 1,350*12 = 16,200 יורו.
אחוז המס עבור 12,000 היורו הראשונים הוא 15% קרי – חבות המס היא 1,800 יורו.
אחוז המס עבור יתרת הסכום 4,200 יורו (4,200=16,200-12,000) הוא 35% קרי –  1,470 יורו.
סך הכל חישוב המס הוא 3,270 יורו.
* במסלול זה אין רשויות המס ביוון מכירות בהוצאות השבחה/תחזוקה אלא רק בהוצאות משפטיות לפינוי דייר סורר.

מיסוי הכנסות ממכירת נדל’ן ורווח הון
בשנים האחרונות ממשלת יוון מעודדת משקיעי נדל’ן זרים באמצעות מתן פטור שנתי (מתחדש משנה לשנה) ממס רווח הון (המכונה גם מס שבח) בעת מכירת נדל’ן למגורים בעסקה אקראית ולא באופן מסחרי משמע הפטור תקף לכל נישום למכירת 2 דירות כל שנתיים. הפטור ניתן בפעם האחרונה בסוף שנת 2018 לגבי שנת המס 2019. אין לדעת מה יוליד יום אבל זה המצב כרגע. 

מיסוי בעת רכישת נדל’ן
מס הרכישה ביוון עומד על 3.08% מהגבוה שבין מחיר העסקה לבין הערך האובייקטיבי של הנכס (הערכת שווי לפי מטראז’, שכונה, קומה וכו’) לנכסים שנבנו עד שנת 2006.

אנפיה (מעין ארנונה מקומית)
מס שנתי בגובה 2.5-4 יורו למטר לשנה כתלות בשכונה בה ממוקם הנכס. המס מוטל ומשולם אחת לשנה במעמד דו’ח שנתי.

מיסוי בישראל
לישראל אמנת מס עם יוון הקובעת בין השאר את חבות המס עבור הכנסות בינלאומיות מנדל’ן (נישום במדינה אחת בעל הכנסות מנדל’ן המצוי במדינה השניה). אמנת המס כתובה בעברית, יוונית ואנגלית. ישנה סתירה בין האמנות העברית והיוונית לגבי הכנסות נדל’ן בינלאומיות, ולפיכך הנוסח האנגלי הוא המכריע במקרה זה. לפי הנוסח האנגלי מדינת הנכס היא ורק היא רשאית למסות את הכנסות הנדל’ן, משמע למדינת תושבות הנישום אין זכות מיסוי נוספת. חוות דעת זו ניתנה גם ע”י משרדי עו’ד ורו’ח לענייני מיסוי בינ’ל.